Состояние рынка недвижимости Кишинева можно охарактеризовать как «стабильное», но итог по результатам 10-ти месяцев 2015 г. можно назвать «пессимистичным» с учетом проблемных зон, исчезновение которых маловероятно, - заявил в интервью службе видео-новостей агентства «Инфотаг» директор компании «GOFMA Consulting» Дмитрий Тэрэбуркэ. Один из плюсов рынка первичной недвижимости - наметившаяся тенденция решить накопленные в столице в течение ряда лет острые проблемы качества возводимых проектов, а также защита вкладываемых покупателями денег в жилую недвижимость, - сказал он. Риелтер считает, что можно говорить о некоем «качественном сдвиге» в этом сегменте рынка недвижимости, учитывая улучшение ситуации с юридической защитой потребителей, а также укреплением гарантий на вложенные инвестиции. Специалист убежден, что позитивные подвижки вызваны деятельностью государственного Агентства земельных отношений и кадастра, которое ввело в действие т. н. временные кадастровые номера. Большую роль сыграли и сами застройщики, которые поняли, что необходимо что-то предпринимать для изменения ситуации. Ведь был период, когда обороты первичного рынка ушли на «нет» по причине «нехороших ситуаций», при которых покупатели инвестировали в строительство и покупку новых квартир и в итоге оставались без жилья. Эта проблема и сейчас есть, но, по крайней мере, она не чувствуется уже так остро, - отметил Тэрэбуркэ. Он отметил возросший качественный уровень проектов, предлагаемых в Кишиневе для застройки, а также то, что компании-застройщики стали больше думать и над проблемами инфраструктуры в зоне возводимых зданий, что делает дальнейшее проживание покупателей квартир более комфортным. Проекты в недвижимости стали интереснее. Если помните начало всплеска первичного рынка, то они были ориентированными на средний сегмент, а также выше среднего сегмента - на большие площадки, что входило в цену квартиры. А сейчас все переориентировались на бюджетный формат (2-х и 3-х комнатные квартиры, площадью 90-100 кв. м – «И.»), - отметил риелтер. Вместе с тем, Тэрэбуркэ отмечает отсутствие должного государственного администрирования, что «тормозит цивилизованное развитие рынка недвижимости в Молдове». Самым большим минусом является то, что рынок первичной недвижимости остается административно зависимым. Вы хороший оператор только в том случае, если у вас есть хорошие связи в органах власти. Это тормозит развитие рынка и, фактически, ставит его в условия неопределенности. Потому что ваше конкурентное преимущество со сменой власти может легко разрушиться. И когда это может произойти - неизвестно, - считает он. На сегодняшний день рынок первичной недвижимости в Кишиневе, в миниатюре копирует общую ситуацию, сложившуюся в стране, а его проблемные зоны будут существовать и в ближайшей перспективе. Тэрэбуркэ указал на «непродуманный характер действий муниципальной власти в области земельной политики, определяющей зоны застройки в столице Молдовы». По его мнению, на рынок столичной застройки вышел ряд игроков, которые не считают приоритетными для себя интересы жителей Кишинева и города. На рынок выходят операторы, для которых земля мало чего стоит, а привлекательность объектов достаточно высокая. Именно поэтому стали застраиваться парки, зеленые зоны и прочие объекты, которые интересны для проживания, а вот для города - это уже второй вопрос, о городе никто не думает, - отмечает он. Специалист убежден, что подобный характер застройки сохранится и в будущем, так как «зеленые зоны» остаются высоко привлекательными для потенциальных покупателей. Есть категория потребителей, которая за такое местоположение готова платить. Причем, суммы доходят до 1 200 евро за квадратный метр в хороших местах. Поэтому административная зависимость делает прогнозы плохо предсказуемыми, - говорит Тэрэбуркэ. По его словам, сейчас средняя величина по первичному рынку недвижимости - около 600 евро за кв. м. в новом строительстве. Будет ли она расти или падать? Наверно, есть предпосылки для роста, потому что энергия дорожает, финансы дорожают, но давайте не забывать об административной зависимости, - напомнил он. Риелтер скептически относится и к гипотетическому сценарию, при котором цены на рынке первичной недвижимости могут значительно снизиться или же, наоборот, возрасти. Я не думаю, что будут серьезные всплески - не в плюс и не в минус. Скорее всего, для поддержки оборота предприниматели пожертвуют частью прибыли или переориентируют расходы и менеджмент, чтобы оставить ценовой сегмент примерно на таком уровне в каком он сейчас находится - где-то 600 евро, а в хороших местах - 800 - 1 200 евро, - убежден Тэрэбуркэ. Он указал на стагнирующий характер и падение оборотов вторичного рынка недвижимости в Кишиневе, что, по его мнению, связано с падающей привлекательностью жилья в этом сегменте продаж. На рынке вторичной недвижимости - все плохо. И вряд ли будет лучше, - считает он. По мнению Тэрэбуркэ, раньше покупатели ориентировались на «вторичку», так как рынок сотрясали судебные иски обманутых покупателей по отношению к застройщикам и боязнь потерять деньги, вложенные в жилищное строительство. Сейчас образовались некие механизмы правовой защиты, и покупатели опять переориентировались на первичный рынок. Цена вторичного рынка колеблется с 500 до 700 евро за квадратный метр. Если вы посмотрите на качество жилья, то увидите, что это даже не «белый вариант», его еще нужно довести до белого варианта, расходы на ремонт могут привести стоимость квартиры на вторичном рынке к цене на первичном рынке. Получается, что для вас выгоднее купить что-то новое, чем покупать старое, так как цена на вторичку немного завышена, - сказал Тэрэбуркэ. Другим фактором, ухудшающим ситуацию, риелтер считает то обстоятельство, что многие кредитные и финансовые программы ориентированы на конечный продукт, предлагаемый компаниями-застройщиками, что делает проблематичным получение банковского кредита для покупки недвижимости в Кишиневе на вторичном рынке и, следовательно, ограничивает круг потенциальных покупателей. На стоимость вторички также влияет и снижение качества зональной инфраструктуры в районах с преимущественно старой застройкой. В последнее время городское планирование привело к тому, что много внутридомовых территорий, дворов, объектов подвергаются перестройке, иногда значительной. Это является проблемой для тех, кто в этом доме проживает. Если раньше инфраструктура вторичных объектов была их преимуществом, то сейчас это преимущество просто уничтожено пристройками, застройками, достройками. В таких условиях намного привлекательнее брать жилье на первичном рынке, - убежден специалист. По мнению риелтора, ухудшению ситуации на вторичном рынке недвижимости способствует и развитие миграционных процессов. Из Молдовы стараются все больше уехать, все меньше нуждаются здесь в жилье. Соответственно, спрос падает. Поэтому тенденции вторичного рынка они, скорее, пессимистичные. Нас ожидает очередное небольшое падение цен и примерное выравнивание с первичным рынком, что уменьшит разницу в цене. Думаю, что количество оборотов вторичного рынка будет падать, - сказал он. Специалист прогнозирует, что в 2016 г. на рынке вторичного и первичного жилья вероятен небольшой ценовой спад и снижение оборотов. Но это будет не столько объективный рыночный фактор, сколько следствие нестабильной политической ситуации в стране и значительной административной зависимости молдавского рынка недвижимости. Справка «Инфотаг»: В настоящий момент на рынке вторичного жилья цена одного квадратного метра в среднем составляет по столичным секторам: Ботаника - 716 евро/кв.м.; Центр - 765 евро/кв.м; Рышкановка - 736 евро/кв.м; Буюканы - 693 евро/кв.м; Телецентр - 695 евро/кв.м; Старая Почта -719 евро/кв.м; Чеканы - 630 евро/кв.м; Скулянка - 692 евро/кв.м. На рынке первичного недвижимости цена одного квадратного метра в среднем составляет по секторам: Ботаника - 608 евро/кв.м.; Центр - 633 евро/кв.м; Рышкановка - 596 евро/кв.м; Буюканы - 539 евро/кв.м; Телецентр - 559 евро/кв.м; Старая Почта -546 евро/кв.м; Чеканы - 549 евро/кв.м; Скулянка - 581 евро/кв.м .

via | www.infotag.md